嗨,打算买房吗?

五一那天和阿泰去二爷「家」吃火锅去了。

「家」是二爷他们租的九十平米大豪宅,虽然二爷还没毕业,但他妹子已经入职了,所以他们俩再加上妹子的闺蜜,三个人就在外面租了房。

租金一个月7000,已经是他们找到的性价比最高的房源了,虽然房子不是很新,距离最近的地铁还有一两公里,但小区环境还算不错,也比较安静;同样都是7000块,其他合适的房源却没这么大,也就七十平左右,综合考量,他们还是选择了这套性价比最高的房子。查了查房价,这套房要卖700多万,租售比低于千分之一;如果不考虑通胀,要租一百年才能回本,于此同时我国自住房产权年限也就70年。

这对于我们租房的人来说,似乎是一件大好事,可以用这么「便宜」的价格,(根据北京市统计局2017年发布的数据,2016年度北京市职工年平均工资为92477元,月平均工资为7706元;也就是说一个月工资刚好够租这样的房子。注:平均工资是偏态分布,意味着多数人的工资是低于平均工资的)就能租到这么贵的房子,是我们赚到了;那么是房东亏了吗?

房东肯定不傻,他当然巴不得多租点钱;但房租不是他们决定的,而是市场决定的。他要是按照房价的五百分之一去租,没人愿意租;所以相比新房被政府垄断卖地,租房市场相对是个完全竞争市场,这个房租已经是租房者能够承受的上限了。不过不管房租多少,对房东来说仅仅是聊胜于无,房子的保值升值能力,才是他们看重的。

俗话说,三人成虎。一句话不管真话假话,被一万个人重复了一万次,而且过去若干年在不断验证这句话的有效性,就会成为「真理」,而且很难会让人意识到「真理」也会崩塌。

现在房价永远涨,至少一线城市房价永远涨就成了「真理」。

嗨,打算买房吗?

不用去分析理由,就像各种机器学习算法一样,学习的过程是黑盒子,是不可解释的;但事实的准确率就是很高,你需要的仅仅是调参而已。同样的道理,广大民众不需要知道房价是如何去保证永远涨的,但只要确认这个事实就可以,自己要做的也就是在合适的时间、地点贷款买房而已。

闲来无事,我就查了查北京历年的房价,用数据来说话。

一切从四万亿放水开始,2009年5月,北京平均房价每平米12547元,到了2010年5月,刚好一年时间,就涨到了25012元,涨幅近100%!由于涨得太猛了,国家出手调控,接下来是为期两年的横盘期,2012年5月北京的平均房价为25588。稳了两年,又可以涨了,一年时间到了2013年5月,涨到了37840元,涨幅近50%。又到了熟悉了调控环节,两年半到了2016年1月,房价为39620元,折算下来年均涨幅不过2%。之后又是熟悉是七万亿放水,上涨停滞在2017年3月17日北京楼市调控,北京三月的平均房价是61613元,涨幅为55%。

从2009年3月到2017年3月,即使中间经历了多轮调控,不乏阴跌和横盘;但8年时间北京平均房价总涨幅为414%,年化收益率接近20%;也就是说,只要你在北京买了房,你也可以成为全球股神巴菲特!

这还是平均房价,摊开了来看,8年时间,西城区的平均房价从22697元涨到了131687元,涨幅为480%;这还是比较低的涨幅,因为东西城一直都是热门房源,底子好,涨幅不到5倍。而海淀朝阳则从一万多涨到了八九万,朝阳区的涨幅为526%。越是偏远的,涨幅反而越大;通州的涨幅是579%,而平谷区居然高达849%!年化超过了30%,高利贷都没这么高的利率。

嗨,打算买房吗?

与此同时,如果你把钱投入了股市,就看上证指数的话,2009年3月大概2200点,2017年3月大概3200点,8年涨幅不到50%,年化也就5%,相当于买了8年的银行理财,通胀都跑不过。

从数据看就很好理解,为什么大家都拼了命地贷款加杠杆也要买房了;你要是有机会买一款年化超过20%,任何时刻上车回撤都不超过10%的基金,你难道不会加杠杠 all in 吗?

有人可能会说,虽然房子在涨,但我辛勤工作我工资也在涨啊,等我以后升职加薪了,再回来买房不久行了。这是一种很幼稚的想法,我年轻的时候也是这么想的,但这其实可以用小学语文学的成语「刻舟求剑」来形容。

我看了看同期北京的平均工资,从2009年的48444元,涨到了16年的92477,平均涨幅为接近10%,但事实上随着中国GDP增速的下滑,涨薪幅度从2014年就在下降,16年相比15年涨薪幅度只有8.75%。如果用当年的工资去买当年年底的房子,可以发现每年能购买的平米数从09年起到16年分别为:2.45、2.04、2.23、2.08、1.72、2.08、2.16、1.60。

也就是说,十年前你的工资能买两平米多,现在大约买不到两平米,如果按16年涨薪幅度8%计算,17年的平均工资为99875,则可以买到1.72平米的房子。整体来看,如果你每年不吃不喝,每年的工资全都用来买房,九年你可以买到大概18.08平米的房子;而如果你选择了在第一年贷款买房,这九年你的工资总收入是642067元,当时公积金住房贷款利率是3.87,而且可以打7折,这么算下来的话,最多可以买28.77平米;而如果你等到九年后再买这28.77平米,就得要1661985元了。

这就是为什么现在大家都说,上班误国,买房兴邦。上班升职远不如买房升值挣钱多,谁还会安心工作呢?

嗨,打算买房吗?

可能又有买不起房的人拿香港房市、日本房市来说,张口闭口就是房价泡沫、租售比太低这些词汇。然而随着一次又一次的调控,房价一次又一次的上涨,唱空者一次又一次被打脸,唱空的声音越来越小。一种常见的解释是,地方政府已经被房价绑架,财政没钱了,卖块地就又有钱了;地方政府没钱可以吗?不可以,地方政府就像企业一样,干什么都是需要钱的,税又收不了多少,只有卖卖地才能维持生活这样子。于是繁荣的房价从被调控的一线蔓延到二线,二线调控了又烧到三四线,当下正是三四线房价红红火火的时候。

所以总结一下,看似无脑买房,其实支撑大家负债买房的核心原因就是上面三条:

1、从历史数据来看,北京的房子一直在涨,这是基于历史经验;

2、普通老百姓没有更好的资产保值渠道,连努力工作加薪都比不上房子增值的幅度,更不用说股票、基金和银行理财了;

3、相信政府已经被房价绑架,不可能让房价暴跌。

至于所谓刚需,已经不是炒房者考虑的了;而且我一直觉得,这个世界上除了生存之外,没有什么是真正的刚需。

好了,道理都说清楚了,轮到自己的时候,会不会也下狠心去买房呢?面对这么高的房价,我是想买房而力不足呀,就我自己而言,由于家庭抗风险能力差,所以我是不可能大笔举债加杠杆去买房的;谁都可能出现意外,无论是哪种意外,在举债买房这种低容错率的情况下,都可能造成毁灭性的打击。哪怕错过了房价上涨导致的升值我也不羡慕,因为我觉得保持当下自由的状态最好;如果心里老是想着怕错过上车,那即使你之前买了一套,也会懊悔当时为什么没买两套。当然买房还是要买的,只不过是在自己留有余力的情况下去买,北京买不起就不待北京呗,中国那么大,世界那么大,还能没地方去?

最理想的状况是政府能强力控制房价,就像手里的橡皮泥一样,想怎么捏就怎么捏,一次暴涨之后通过长时间的横盘等待大家购买力跟上来之后再上涨;当然这只是最理想的情况,就像吸毒一样,想完全戒掉是很困难的;当面对地方困难时,熬不过去了可能又得放水一波才能维持下去,真不知道未来会是什么样子。

最近从知乎上看到各种因为房价自暴自弃、甚至丧失了自信生活的动力,觉得如果继续这么下去,未来可能真不是个好样子。如果六个钱包都不够用,那无路可退了又会是什么呢?

还是期待一些变化吧。

:)

来源:陈才源,本文观点不代表自营销立场,网址:https://www.zyxiao.com/p/99696

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