蛋壳这种长租公寓怎么就暴雷了?

蛋壳这种长租公寓怎么就暴雷了?

最近蛋壳这个长租公寓公司又有了一些“幺蛾子”,一路下跌的股价神奇的迎来一波大涨。那为什么说神奇就要说他为什么一路走跌,还是因为他们的长租公寓的商业模式暴雷了,出现了大量的拖欠房东房款,赶走租客等等的恶性事件。而更为严重的是暴雷的不止是蛋壳,而是长租公寓的这整个的商业模式。

我很好的两个朋友前一阵子租了长租公寓的房子,也深陷公司暴雷的拖累,所以感觉还是很有必要了解一下这么一个做“二房东”的长租公寓怎么就暴雷了?

首先如果把长租公寓定义为“二房东”就有点太简单了。二房东做的事情,就是低价从业主那里收房子,然后装修一下,再高价把房子转租给租客。这中间的收入是房租差,租房的中介费,手续费还有每年少给业主的一个月空置期房租。这种商业模式怎么看都不像是会暴雷是吧。这种商业模式是安全,但看起来是不是也太传统了,太不性感了。

所以聪明的互联网人,或者说是搞“互联网金融”的人,就摇身一变把长租公寓这么个项目变成了资金盘项目。他们要做的是高价的从业主那里收房子,以求可以快速的拿到房源,然后再低价的把房子租给租客,快速的占领市场。

但这么高买低卖怎么赚钱呢?所以就需要聪明的金融思维。长租公寓讲究个长租,那自然业主和租客都要讲究个长远。所以在业主端,长租公寓会个房东签一个很长时间的合约,一般是3年到5年。而租客端,长租公寓也要求租客需要预付一年的租金。虽然租客是预付了一年的租金,但给房东钱的时候确实月付的,于是这中间就有了一个时间的错配,就形成了一个很大的资金盘。

有了这个资金盘,长租公寓就可以继续的快速扩张,拿房源,装修,低价出租,拉新租客入住,继续拿租客的预付租金。只要你扩张的够快,这个游戏就可以继续的玩下去。这听着是不是有点庞氏骗局的感觉。那有这个感觉就没错了。

而长租公寓之所以会有这么多社会问题,就是因为他在构建资金盘而同时还把手中的租约进行的资产的证券化,进一步加杠杆获得资金快速扩张。

因为面向的租客主要是年轻人,大部分的年轻人没有能力一下子拿出一年的房租,于是他们又跟金融机构合作推出了租房贷。这一波操作让刚刚步入社会的年轻人,就感受到了来自资本的毒打,提前体验了还房贷的压力。

这样的商业逻辑可谓是非常脆弱的,他们必须夺路狂奔,可能直到上市拿到了二级市场的融资,才能稍微缓解一下资金的压力,内部优化效率,依赖房源的垄断慢慢盈利。但这整个资金链都太脆弱了,经不起任何黑天鹅的冲击。

但恰巧2020年就是最大的“黑天鹅”之年,一场疫情导致很多租客无法回城,要求退租。各种资金盘最害怕的就是投资者挤兑,而大面积的退租无法获得退款,就会产生更大规模的退租恐慌,于是就产生了挤兑。这也就是为什么今年有这么多的长租公寓集体暴雷的原因。

当然资本家暴雷咱们并不为他们担心,但苦了那些苦哈哈租房的年轻人。他们一边被拿不到租金愤怒的房东赶出公寓,一方面即使没房住了,还要按月缴纳银行的租房贷款。简直的被毒打的遍体鳞伤。

这就是长租公寓现在的问题了。这么多年了,粘上互联网思维和金融两个词的东西都纷纷暴雷了。这两个词好像天生的就不是特别的相融。可能因为从本质上两种思维就有着天生的冲突。互联网本质上是一个“野蛮”的,高速迭代,快速试错,而又相对短视的行业。对于热钱、块钱的追求在互联网领域就从来没有停止过。

但金融恰恰是一个需要对风险极为审慎的行业。因为金融行业存在着诸多的风险错配,无论是夸群体的,还是夸期限的,这种风险收益的错配,就会导致一些人赚钱,但由另一些人承担风险。所以为避免这种情况,金融行业就是一个需要强监管,自我克制的行业。这种气质和互联网的气质是非常矛盾的。

所以说,在现在的互联网环境中,但凡商业模式中套着金融逻辑在里面的,都还是小心一些为妙了。 

作者:锅哥不姓郭   图片:网络(侵删)

来源:ThinkingLog,本文观点不代表自营销立场,网址:https://www.zyxiao.com/p/99665

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