建筑史上的“灾难”!贵阳“花果园”:第一神盘还是第一“烂盘”?

建面1830万平米,最终有60万人入住……..而被冠上了“中国第一大盘”、“中国神盘”的名号后,花果园的光环正在这些年渐渐褪去。

贵阳一开发商副总一针见血地指出:花果园在一定的历史时期有其合理性,满足了打拼的人在城里有一套房子的需求,同时拉低了贵阳的城市价值,占据了贵阳主城区这么好的位置,结果做出了这样高密度的产品……..

“第一神盘”究竟有多堵?实地实录

建筑史上的“灾难”!贵阳“花果园”:第一神盘还是第一“烂盘”?


花果园金融城混乱的场面

在不发达的省会城市贵阳,超级大盘频频出现,当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘,不下10个。

利用开发商的力量,开发生地,运营城市,对于穷财政的贵阳地方政府而言,是一条现实捷径。

紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”,建筑面积更达到惊人的1830万平方米,规划居住人口35万人。2010年10月开盘以来,因其单盘销量连续23个月踞全国之首,花果园被称为“中国第一神盘”。

建面1830万平米,最终有60万人入住……..而被冠上了“中国第一大盘”、“中国神盘”的名号后,花果园的光环正在这些年渐渐褪去。

关于这个项目,花果园这样表述:2010年宏立城集团积极总投资300亿元,建设总建筑面积560万㎡的花果园彭家湾改造项目。16万㎡花果园湿地公园、4560亩生态山体公园、27万㎡城市中心广抄…打造城市中心的唯美绿洲,进阶世界居住史册。建406米地标级双子塔国际甲级写字楼,在贵阳中心,建设城市繁华。

花果园方面称:“邀请了国际一流知名公司进行多方面合作,包括规划设计、交通体系、园林景观等”建成了集文化、休闲、商业、商务、居住、旅游为一体的现代化生态小区。

花果园定义为中央绿色生态区和城市繁华,但却饱受质疑。2017年11月21日,和讯网对该项目进行了全方位打探。

首先,是全方位的堵。从龙洞堡机场出发,和讯网记者乘坐的士行驶近20分钟后到达贵阳市花果园片区的其中一个路口,此时是下午4点整,离这座城市的下班高峰期还有至少1小时,但双向两车道的马路已被各色车辆塞得密密麻麻,司机多次按亮手机屏幕查看时间。

建筑史上的“灾难”!贵阳“花果园”:第一神盘还是第一“烂盘”?

花果园堵车“壮观场面”

在花果园的金融街,笔者发现,10排建筑耸立,楼与楼之间不到15米,每栋建筑37以上层,看不到天际,远远望去密密麻麻像一个一个的格子,住宅和公寓混合在一起。进入花果园的购物中心,淋漓满目的广告充斥着墙面:诸如门面招租。街区之间没有绿化和中庭。组团之间用字母“A“、“B”、“C”、“D”代替,街面之间的交通,车流和人流无序,车走人走随处可见。

花果园项目前后分三期建造,一期体量最小,三期体量最大,总体呈H型。一期在“H”的中间横杠处,与花果园艺术中心临湖对望,左侧是目前唯一的购物中心,右侧是正在建设的“双子塔”(写字楼)。二期沿着一期外围绕一圈,剩下的就是三期,目前在售的住宅集中在三期,H型的狭窄布局由山体走向决定,上下两块未开发空间全为山体及湿地,南北两边延伸至山脚底下,部分区域由隧道连通。

花果园的200多栋建筑分布在“H”型地块上。全部采用“开放式”布局,正巧响应了住建部后来提出的“拆围墙”号召。按照规划,横纵12条道路、三层立体交通、50座过街天桥和智能人行道,都将用来疏导花果园内部及贯穿的人流、车流。

之所以堵,正是因为其超高的容积率导致的。 花果园每栋建筑都超过40层、楼间距最窄达15米、最宽仅30米,它的高密度布局被业内称作“建筑史上的灾难”,从而被多次预言崩盘。但6年过去了,花果园坚挺地“活”了下来且表现得欣欣向荣,这是因为何故?和讯网记者决定由此实地探究其原因。

建筑史上的“灾难”!贵阳“花果园”:第一神盘还是第一“烂盘”?

贵阳一位业内资深人士认为,从目前整个实施完成的近况来看,交通问题会一直存在。

“它解决不了花果园的根本问题,以后花果园的全部商业和写字楼全部经营,这个地方的人口会接近四五十万,交通会越来越糟糕。这个会成为贵阳的一个长期的痛,会非常难。一块六千多亩的土地上集中了四五十万人,你可以想象是什么样子,比香港的密度高几倍,怎么解决?”

“房子盖得太密了!”多位居住在花果园的业主向和讯记者频频抱怨,每天上下班,花在等电梯上的时间,是在路上交通时间的两三倍,“很多时候为了节省时间,我们只能选择‘爬楼’。”

调查后发现,花果园所谓的三层立体交通仍在打基础阶段。过街天桥的升级版“空中走廊”又遇上叫停,据本地媒体报道,花果园B、R、Q、J等13个区规划的24公里”空中走廊”,已被政府界定为违章建筑,目前处于停工状态。

本地专家表示,“空中走廊”确实可以一定程度缓解区域交通压力,但造成花果园交通现状的原因,除了人车混行以外,更多的是车流量超过道路容量,道路不堪重负。并且,进出花果园的几大通道都存在车流瓶颈问题,人车分流带来的效果,目前难以评估。

花果园究竟住了多少人?已然成谜

花果园高楼林立

其次,到底花果园居住人口有多少?已经成谜。花果园销售中心的置业顾问告诉笔者,目前已入住了30万,等双子塔全部建成超过50万。

笔者算了一笔账,以两个小区1万人口有一所幼儿园为例计算,30万的人口,相当于一个中等城市该建30所幼儿园,至少30所小学,10所中学。按目前花果园的规划,五所中学、三所小学,3家综合医院,其配套显然不能满足人居公共需求。

由于花果园在建设设计上缺少规划,上学问题、医疗条件、社会治安是目前居住在这儿的人不能面对的现实。

笔者随机访问了租花果园房子的王师傅:他租住在这儿的理由是,承接了工程劳务,工人需要居住,便以2500元的价格租了下来,3个月后将搬离。房子里面光线差,尤其是阴天,中午就像夜晚。当年老板以3000元每平米的价格买来投资,租给像我们公司的民工,自己不住这里。

居住在46楼的杨阿姨告诉笔者:宏立城改变了花果园村中村的落后形象,修建的双字塔将是贵阳的地标……

不过许多年轻人却不这样想,买了房子之后,后悔连天,因为花果园的造城运动,把生活品质带向了相反面,谁想住在“黑屋子”里?

花果园,本地人一般都戏称其为“带电梯的棚户区”。考察过程中,贵阳一些业内人士一致认为,花果园的堵有人为因素,但主要是先天规划设计上的严重缺陷所致,“这个怪不得设计院,开发商对利益最大化的追求无可厚非,但政府规划审批部门难辞其咎。这么大的规模加上极高的建筑密度,它的居住品质真的是“非常糟糕”。

贵阳“花果园”的十宗罪

鸽子笼似的花果园

综合调查之后,笔者整理出来的贵阳“花果园”的十宗罪如下:花果园容积率6.8,颇似香港著名的“鸽子笼”建筑;楼间距不超过15米,采光率为0;层与层高不过3米;户型浪费过高,私密性不够;花果园周边道路疏解能力弱,导致堵车围城。安全问题:4梯10户,每栋40多层,400多户,遇到火灾或险情,应急救援困难;人行天桥左右不通;每栋楼小区无绿化及中庭景观;小区内部交通不畅,没有停车位;公共配套不足,资源紧缺。

这样的烂楼盘,再给它五六年,又能怎样?

当地一经营粉馆的老板告诉笔者:这里的二手房卖不出去,这里的人不集中,流动人口大,做经营留不住客。

贵阳一开发商副总一针见血地指出:花果园在一定的历史时期有其合理性,满足了打拼的人在城里有一套房子的需求,同时拉低了贵阳的城市价值,占据了贵阳主城区这么好的位置,结果做出了这样高密度的产品,我们同样的面积,它要建16栋,土地什么价格加上材料以及建设工程,你能说它的品质好到哪儿去“未来或许会成为这个城市的‘伤疤’。

不仅仅是花果园,纵观贵阳全域,这样的在花果园通往兰花站的街面,10多平米的铺子一排贴出转让,关闭的门锁已开始生锈。

其实,不仅仅是“花果园”,在并不发达的贵阳,超级大盘比比皆是。在贵阳近郊,开发商已完成拿地的楼盘“中铁·国际生态城”和“中天·假日方舟”的规划建筑面积也分别达2440万平方米和1200万平方米。而当下在贵阳已规划和在建的,建筑面积超过200万平方米的楼盘,不下10个。

超级大盘如雨后春笋般在贵阳涌现,引起媒体广泛关注。为何在并不富裕、人口也并不算密集的贵阳会出现如此之多的超大楼盘?在其他城市楼市陷入调控陷阱之时,贵阳为何会出现楼市销售火爆的现象?

为何会有如此“神盘”:花果园,令人叹为观止的营销账本

事物都有其两面性,在极大拔高容积率,牺牲居住品质的同时,花果园不仅容纳了30万人的居住人口,还提供了超过10万个就业机会。

花果园是目前贵阳市最大的一个棚户区改造项目,在这之前,这片区域是路面未“硬化”的城中村,有10万人居住于此,整个城中村沿着山体梯次搭建,俨然一个迷你版的巴西Rocinha贫民窟。

花果园最初的售价是4000元/平方米,时至今日均价刚过6000元,这个价格在“1.5环”内几乎最低。据一位业主介绍,当时住在棚户区的租户多为外来务工人员,后来其中一部人利用积蓄和首付打折的优惠,回归花果园。相关负责人介绍,花果园三到四成的业主来自贵阳以外,还有约一成来自贵州以外。

据花果园销售介绍,目前入驻片区内写字楼的企业已超过7000家,个体工商户超过1万1千家,能够统计出来的就业人口已达10万人。

某种程度上,人们看到的花果园不是一个单纯的楼盘,而是自成一体的“城中城”。中心区域包含了写字楼和商业,外围是一圈圈的住宅,部分商业和住宅交叉其中。目前生活配套已基本完善,在花果园片区上班的员工普遍租住于此。

有意思的是,除了营销手段、销售业绩被全国同行“膜拜”与称羡,花果园在其它方面可以说是在一片骂声中“成长”起来的,它连续5年夺得全国单盘销冠,目前整个项目进入清盘阶段,住宅仅剩不到100套。价格低廉是它的杀手锏。

据介绍,花果园的拿地成本为4.6亿元,折合楼面地价为83元/平方米,前些年,它一直以4000元/平方米左右的价格“倾销”。而贵阳2012年的成交均价为4577元/平方米,如今在售住宅均价仍仅6000元/平方米,而贵阳市主城区新房早已过万。正如前面所述,许多外来人口在被赶出棚户区之后,还能在短时间内重归花果园,主要就是因为其价格便宜。

其次是销售节奏非常快。在花果园拿地时,有本地媒体爆料其自有资金仅15亿元,要盘活的却是1830万平方米的巨大体量。除了4.5亿银行贷款和向中融信托募集的10亿元信托借款,它所仰仗的只能是销售回款。

2009年9月,宏立城拿地;2010年7月,宏立城获得拆迁资格;半年后拆迁完毕。而花果园的第一次开盘时间是2010年的10月,推盘量近130万平方米。从而出现了“销售中心门外还在推倒旧房屋,门内已开始认筹选房”的奇观。

一位业内人士向和讯网记者透露:“如果都严格按规范来,花果园早就失败了。政府用棚户区改造政策给它开了绿灯,挖基础的时候就可以卖,回笼了一部分资金。”

还有央企的垫资。花果园的承建商是中国建筑和中国中铁两大央企。据这位接近花果园内部的人士透露,中建四局230亿元和中铁120亿元的总包合同,均为垫资入场。当然,建筑商垫资在行业内比较普遍,也可视作棚户区改造项目享受的福利。

值得注意的是,低廉的价格和快速回款一定会带来利润点低的问题。早在四年前,就曾有业内人士做过测算,加上拿地、拆迁和建造费用,花果园的住宅成本已过4000元/平方米,如果测算无误,花果园4000-6000元/平方米的售价,利润似乎算不上高。

就此询问花果园相关负责人时,他给出的回复是,“目前还未统计最后的净利润”,但他同时表示,花果园并未看中前期销售的利润,重点在后期运营。

“公司做完花果园就不做了,做运营,专做花果园这个项目的运营,我们自持物业的价值在这里,租金这些小的不用算。我们目前拥有的资源比一个县城拥有的资源还要多,一个开发商做再多的项目有什么用?我们拥有一个县城的资源,一年能做多少事情?”

这位负责人介绍,宏立城在去年已提出转型战略,不再做住宅开发商,转为商业和写字楼运营商。

现场了解到,花果园在售物业以写字楼为主,均价8000元/平方米,还有部分均价为2万/平方米的沿街商铺在顺利销售。

想象空间最大的是自持部分。据宏立城这位负责人介绍,花果园自持了已建和即将建设的两处购物中心、两处超5A级写字楼即“双子塔”。自持商业的租金约为每月500元/平方米。据南明区政府去年所做的统计,花果园产能超亿元的写字楼已经超5栋。

“公司内部测算过,这部分的总价值将超千亿。”上述相关负责人说。

据贵州媒体报道:花果园打造了贵阳市新的商业中心。购物中心为半开放式,地下1层、地上5层,建面为12万平方米。下沉广场占地3500平方米,约半个标准足球场大小。非周末的晚饭时间,几乎每家食肆都坐满了人,游戏场所也有不少人驻足。

一位媒体人透露:“你可以想象,光楼宇经济给南明区带来的税收收入和就业都已经很可怕。整个花果园注册的企业,2014年是3000多家,今年6月份有7000多家,个体工商户有1万1千多家。南明区一个区的经济主体实际上量也不多。”

另外,宏立城还试图运营文旅产业,计划将双子塔打造成类似上海的“上海中心”这样的城市地标,且核心资产依然是自持。

来源:建固牛,本文观点不代表自营销立场,网址:https://www.zyxiao.com/p/377

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